Проверка юридической чистоты здания

Стоимость проверки юридической чистоты здания - 5 000 рублей.


Если вы покупаете коммерческую недвижимость, мы проверим всю ее историю с момента создания, включая всю цепочку перепродаж, а также юридическое лицо, продающее объект, с момента его регистрации до сегодняшнего дня, чтобы убедиться: человек, подписывающий сделку, обладает необходимыми полномочиями. Мы перепроверим все документы, предоставленные вашим контрагентом, и самостоятельно запросим информацию из государственных органов, чтобы быть уверенными в их достоверности. Мы также получим информацию в Росреестре, ФНС, судах и правоохранительных органах, чтобы убедиться в отсутствии вокруг объекта и его продавца каких-либо конфликтов.

При проверке юридической чистоты коммерческой недвижимости необходимо изучить историю не только объекта, но и текущего собственника.

Проверяя историю объекта коммерческой недвижимости, мы изучаем всю цепочку переходов права собственности, начиная с момента создания объекта и оформления на него первичного права собственности или приватизации, и до тех пор, когда текущий владелец стал его собственником. Часто юристы ссылаются на тот факт, что срок исковой давности ограничен тремя годами и проверять историю глубже трех лет не имеет смысла — ведь, даже если там есть какие-то проблемы, обратиться с иском будет невозможно. Однако п. 1 ст. 200 ГК РФ гласит, что «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права...» Поэтому истцы очень часто пользуются этой нормой, утверждая, будто они только недавно узнали о нарушении своих прав. Мы считаем: сумма, которую вы планируете потратить на приобретение актива, не позволяет полагаться на трехлетний срок исковой давности. Мы не можем оставлять какие-то вопросы на откуп судьбе (посчитает суд, что истец «должен был узнать о нарушении», или нет) и проверяем все с самого начала.

Даже если недвижимость была приобретена у государства в результате приватизации или на торгах, нельзя быть уверенным в правомерности сделки, т.к. очень часто эти процедуры проходили с серьезными нарушениями. Распространенной является ситуация, когда государство оспаривает такие сделки.

Изучая все сделки в цепочке, мы проверяем не только наличие договора, оплаты и факта передачи имущества, подтвержденного актом, но и обладали ли лица, подписавшие документы, соответствующими полномочиями. Часто директора заводов, считающие их своей личной собственностью, отчуждали активы, забывая спросить разрешения у акционеров — работников предприятия, хотя именно собрание акционеров по закону обязано принимать решение о совершении такой сделки. Нередки ситуации, когда соучредители ООО принимают такие решения, не получив одобрения других участников общества. Иногда представленные документы вызывают сомнения (если при изучении ситуации вокруг общества обнаружен конфликт). В этом случае мы находим лиц, чьи подписи значатся в документах, и выясняем, действительно ли они их подписывали.

Историю юр. лица — нынешнего собственника — мы также проверяем с самого начала, т.е. с момента создания. Цель такой проверки — удостовериться, что лица, которые примут решение об одобрении крупной сделки, действительно являются участниками (акционерами) общества. Наиболее часто встречающаяся проблема — отсутствие оплаты уставного капитала (речь идет о тех самых формальных 10 000 рублей). Если уставной капитал не был оплачен полностью, сделки с долями — незаконны, поэтому текущие учредители юридически не являются таковыми, а значит, не имеют права принимать решение о продаже имущества или передаче его в аренду. Мы проверяем всю цепочку продаж долей (акций) с момента создания общества до нынешних владельцев. При этом обращаем внимание не только на наличие договора и оплаты, но и на соблюдение других необходимых по закону формальностей: преимущественного права и уведомления общества (по закону покупатель доли становится участником общества именно с момента уведомления общества о состоявшейся продаже доли, а не с момента оплаты или подписания договора).

Особое значение проверка юридического лица приобретает, если вы покупаете не саму недвижимость, а акции (доли) юридического лица, ею владеющего. В этом случае нужно проверять все регистрационные документы и проводить полный аудит, чтобы после покупки не обнаружились долги, векселя, гарантии или другие обременения.

Важную роль при проверке объекта и юридического лица играет получение информации независимо от владельца недвижимости, чтобы перепроверить предоставленные документы, а также найти неприятные факты, о которых собственник умолчал. Такую информацию мы запрашиваем в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Федеральной налоговой службе (ФНС), судах и правоохранительных органах.

В Росреестре проверяются все регистрации, которые производились в отношении здания (в результате можно обнаружить не только тот факт, что владелец предоставил не всю информацию о предыдущей цепочке продаж, но и конфликт вокруг объекта или что здание являлось залогом по кредиту, выданному собственнику).

В суде мы проверяем наличие каких-либо споров (в т.ч. окончившихся), прямо или косвенно связанных со зданием, его бывшими собственниками и их акционерами. Ведь рейдерские захваты и корпоративные конфликты уже норма, а вы вряд ли хотите стать обладателем актива, который в будущем может быть истребован по искам акционеров, чьи права нарушены незаконной сделкой. Заключая сделку в отношении конфликтного объекта, вы рискуете попасть в некрасивую ситуацию: конечные покупатели недвижимости, которая была захвачена рейдерами, оцениваются общественностью (и, что хуже, правоохранительными органами) как реальные заказчики захвата.

Информацию о проблемах и конфликтах также можно получить в ФНС, которая занимается регистрацией юридических лиц, сменой органов управления и учредителей.

О наличии каких-либо проблем уголовно-правового характера можно узнать в правоохранительных органах.